不同年代二手房房屋问题诊断 

70、80年代建成的住宅，以砌体结构的红砖楼最为广泛，通常不会超过6层且没有电梯，在户型上，基本找不出如今我们追求的南北通透户型，窗户朝向东西南北都有。因此这个年代的房子改造重点在户型改善和更换老化材料，比如水电路改造、更换门窗、增加采光等。

90年代的住宅，主要以砖混结构和框剪结构为主，除了多层，还出现了高层、小高层等多种住宅形式。在户型上，虽然优于70、80年代的房子，但仍然存在短板。因此这个年代的住房改造重点在户型改善、增加收纳空间、水电路改造等。

2000年后的住宅普遍为现浇混凝土结构，承载力强，稳定性、隔音效果均表现优异，多为高层或低密度洋房，都配备电梯。户型的动静分区合理，功能划分更加细致入微，比如干湿分离的卫生间，具有通透采光的飘窗，卧室带有的卫生间或者衣帽间等。当户型不需要过多的改动，我们对「居住升级」则提出了更高的需求，表现为智能马桶、智能开关插座的逐渐流行，洗碗机、软水机、零冷水热水器、中央空调、新风系统、净水系统等成为年轻人装修时会普遍考虑的问题。

 二手房普遍问题装修建议 

一、水路改造

70、80年代的老房子，镀锌管是当时最重要的水管，所有管线均采用明管布置，占用空间不说，还严重影响美观，使用一段时间后，管内聚集大量锈垢，造成水中重金属元素过高，饮用后危害人体健康。90年代的老房子，大部分水管仍然使用的是镀锌管，且明管安装，不但影响水质还容易出现渗漏情况。面对这样的问题，建议还是要从源头改造。

装修建议：对水路进行升级改造，全部替换为新的镀锌管（与原材料保持一致），如果预算足够，必要时可增设净水系统，优化水质。

升级方案：对于00年代以后的房子，不存在水管老化问题，但是日益严峻的自来水用水硬化、污染问题还是让人心有戚戚，这个时候，可以考虑全屋净水系统或者净水设备。

净水系统：净水系统的本质很简单，就是用各种网、膜、芯等滤材进行层层过滤。全屋净水系统，通常由前置过滤器、中央净水机、中央软水机和末端直饮净水器组成。

前置过滤器（后文简称前置），装在家里自来水管路的最前端（水表后面），过滤自来水中的泥沙、铁锈、大颗粒物质，防止水网中的大量沉淀杂质对人体造成伤害，并且对用水的家电起到预保护作用，作用明显，建议每个家庭都装一个。

中央净水机，自来水通过前置之后，就来到了中央净水机，中央净水机的滤网更精细，比前置过滤得更彻底一些。

中央软水机，装在前置之后，通过树脂材料吸附水中的钙镁离子，使得水的硬度下降，不会在水管内壁结垢。因为通过软水机的水不能喝，所以中央软水机和中央净水机通常类似「并联」的关系。

末端直饮净水器，装在中央净水机之后，可以过滤掉细菌病毒、重金属、有机化合物、泥沙、甚至矿物质，产出的水是100%纯H₂O，这样的水是最安全的，可以直接饮用。

二、电路改造

70、80年代的老房子，有线电视、电话以及网络还没有普及到各个家庭的时候，弱电路通常都是在后期自行改造时临时搭建的，强电也因为当时的用电设备较少，原始配置早已不能满足如今的日常需求。90年代虽然每家每户已经配有专门的配电箱，但是回路过于简单，比如大功率的空调、厨卫电器依旧在一个回路上，负荷过大还是会跳闸，使得其他电器无法使用。

装修建议：首先要明白一个道理，年代越老的房子，水电路的改造费用越高，这是必然的。在装修之前，要对水电点位进行重新规划：将强电和弱电分开，将照明、插座、电器以及大功率电器分开处理，并选择对应需求的线材，以2.5~6mm²的铜芯线为主；配电箱的标准是：总开关、空调、厨房插座、卫生间插座、普通插座、照明等回路分开。

三、户型改善

1.厨房、卫生间过小

70、80年代的老房在建设之初，厨房通常面积狭小，并且没有燃气井和管道井的（燃气管道都是后来改建的）；卫生间也非常小，通常在1~2㎡之间，管道非常占空间，基本为蹲厕，而且通常为暗间，没有窗户，采光、散味效果都不佳。

装修建议：做饭机会不多的家庭可以尝试开放式厨房，改善簇拥的环境。厨房尽量增加储藏空间，满足收纳需求。充分利用吊柜和地柜的空间，可以选用日系橱柜下拉篮、转角怪物等。

很多老房子的卫生间是暗间卫生间，对于90年的房子，厨房、卫生间的面积虽然有所改善，但并不是以人为本的设计，卫生间没有干湿分区。

装修建议：可以选用浅色系瓷砖提亮空间明度、增加一定程度的灯光照明并选用大吸力的排风系统。另外，非常关键的一点，要重新做防水层，完成之后要做闭水实验。卫生间建议选择尺寸较小的卫浴产品，多增添收纳空间，条件允许的情况下可以将干湿区分离开来。

升级方案：对于00年代之后的房子，卫生间不存在面积及干湿分离问题，可以考虑使用更人性化的设备，如具有座圈升温、温水冲洗等功能的智能马桶、壁挂马桶、针对老人或者孕妇的坐式淋浴等。

2.没有客厅

进门是狭小的门厅和过道，也属于老房的通病。

装修建议：首先，通过测量面积，做出合理的规划，如果客厅只是面积小，不妨在家具的选择上，选择体量较小的或多功能的家具。

如果实在挤不出空间，可以考虑借用卧室的面积（老房的卧室通常面积很大），可以采用轻隔断的方式，合理布局。

3.厅设计不合理

虽然在户型的设计上，有了「厅」的概念，但实际上，厅的存在有着很多不合理性。比如暗厅，采光非常差；比如面积过小，没办法做合理布局；再比如，厅四面开门，卧室的门对着公共区域，不能对隐私形成保护。

装修建议：如果是暗厅，以浅色系布置为主，有助于增强空间整体的亮度；除主灯外多设置分散光源，比如射灯、壁灯等；看看隔墙是否为可拆的非承重墙，为空间增容；关于隐私的问题，可以增加门帘等轻隔断。

四、老旧窗户改造

70、80年代的老房子窗户多为铁框架的单层玻璃，无论从封闭、隔音和保温性能来说，都比较差。部分住宅经过政府的改造更换成为推拉的塑钢窗，虽然性能有所升级，但隔音和保温的效果依旧不是很好。

装修建议：外窗更换不仅影响着日后的居住环境，还影响着室内整体的美观性。建议使用时下流行的断桥铝双层玻璃门窗。断桥铝门窗的隔音、保温性能在同类产品中最优，并且拥有多种开启方式，更具人性化。现在已经有三层中空断桥铝窗户，隔音效果更佳，如果是临街或在闹市的房子，可以考虑使用。

五、墙地面改造

许多老房的墙面、地面也存在着令人难以忍受的问题。墙面和顶面通常是刷大白（石膏+腻子），地面是水泥地，有一些还保留着绿色的墙裙。经过岁月的洗礼，墙面、地面开裂严重，有些部分还会出现发霉、卷皮、脱落。

90年代的墙面依旧以刷大白为主，掉粉、空鼓、发霉、开裂、卷皮、脱落都是经常会出现的问题。

装修建议：建议把墙皮全部铲掉，直到露出红砖，进行标准化的基层处理。加上后续要进行石膏找平，老房墙面处理的成本会比新房高。地面如果情况很糟糕，同样铲至基层，重新找平铺贴。

升级方案：墙面、地面材料更加丰富，乳胶漆色彩更加丰富，除了乳胶漆，壁纸、墙布、艺术涂料、艺术手绘等也成为热门的墙面装饰，地面材料除了瓷砖、地板、软木地板、水磨石等也给予了更多选择。

六、采暖改造

南方的老房子没有集中供暖，北方的老房子，铸铁暖气片也被很多人吐槽，虽然它有着较长的使用寿命，但是颜值差，存在卫生死角不方便清理，且热效率低、传热慢。90年代的暖气片和70、80年代类似，但是装修的时候都用木饰包起来，随着长时间的使用，木饰老化严重，还会产生卫生死角。

装修建议：装修前最好提前规划，究竟更换什么样的取暖设施，是壁挂式暖气片还是地暖。通常地暖会损失5cm左右的房高。

升级方案：现在南方很多家庭同时安装中央空调和地暖采暖。国家煤改电计划的实施，也让很多家庭选择燃气壁挂炉或者冷凝式壁挂炉。

七、阳台不保温

封闭式阳台虽然已经比较常见，但是通常都是用塑钢、普通铝合金窗进行封闭，推拉的形式容易造成变形、损坏；而且没有保温层，冬冷夏热，让阳台失去了本有的惬意感。

装修建议：阳台不保温，首先要更换窗户，前面提到了，建议大家更换断桥铝门窗。

墙面的保温处理：可以在原墙上用木龙骨钉框架，再附上一层油布纸，然后在油布纸外面填充保温板，最外层封上石膏板。最后可以选择贴砖或者刷乳胶漆。

八、室内空气质量改善

很多老房子普遍存在通风差的问题，在进行房子改造的时候，设计师会通过户型改造或者增加换气设备改善通风状况，现在又到冬季，随着集中供暖一起来的，还有雾霾，室外空气质量差，冬季很少开窗，导致室内空气质量堪忧。

装修建议：室内增加空气净化器等设备或者安装新风系统。

新风系统负责把新鲜、健康的空气送到室内，浑浊空气排到室外，让居室保持一个干净舒适的环境。有了新风系统，也可以避免开窗的困扰，使室内更加安静。

关于净化器和新风的区别——净化器过滤来过滤去始终是屋子里的那些空气，不能从室外引进新空气。如果房子的面积比较大且每个房间都配备一台净化器，造价也是很高的，而且还占用地面空间，可以考虑换成新风系统。

▲使用后需更换的新风滤网

现在市面上的主流新风系统方案是双向新风系统（全热交换机），全屋吊顶，有进风有出风，实现定向的空气流，可以过滤PM2.5，适用于中等以及偏大户型。

另有壁挂式新风系统，可以局部换气，效果不及全屋新风，但是可以不吊顶，不走管道，安装简单，适合装修完的家庭作为不能做全屋新风的一种补救措施，结构不复杂的小户型也可以考虑。

比起装修毛坯，改造老房可能要复杂一些，但是存在缺陷的房子经过重新设计之后，更能绽放光彩。